De onroerendezaakbelasting (OZB) bestaat uit twee delen, een eigenarendeel en een gebruikersdeel. Eigenaren van onroerende zaken betalen OZB over de WOZ-waarde van hun onroerende zaak. Het gebruikersdeel wordt alleen geheven van gebruikers van onroerende zaken die niet in hoofdzaak als woning dienen. Mensen die een woning huren, betalen dus geen OZB. De Hoge Raad heeft zich onlangs gebogen over de vraag of de bouwer van een kantoorgebouw gebruiker daarvan is en daarom het gebruikersdeel van de OZB is verschuldigd. Projectontwikkelaar X is eigenaar van een stuk grond met daarop een kantoorgebouw in aanbouw. Het pand zal worden bestemd voor de verhuur. De inspecteur legt X een aanslag OZB op voor het gebruikersdeel. Volgens X kan een gebouw in aanbouw niet met gebruikersbelasting worden belast, omdat onder het begrip gebruiken niet iedere bouwactiviteit met betrekking tot een onroerende zaak valt. Nadat het bezwaar en beroep van X ongegrond worden verklaard, vraagt hij aan de Hoge Raad het begrip “gebruik” te heroverwegen.
Het is vaste rechtspraak van de Hoge Raad om het begrip “gebruik” van een onroerende zaak uit te leggen als het bezigen van een onroerende zaak ter bevrediging van eigen behoeften. Daarvan is niet alleen sprake als gebruik wordt gemaakt van de onroerende zaak overeenkomstig de aard en inrichting (bijvoorbeeld gebruik als kantoor van een kantoorgebouw). Ook onder gebruik valt het (ver)bouwen van een onroerende zaak met het oogmerk om deze na gereedkoming van de bouw te verhuren, te verkopen of zelf te gaan gebruiken. Dat ten tijde van de bouw nog niet een kantoor bestaat dat feitelijk overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt, neemt niet weg dat sprake kan zijn van gebruik. De eigenaar of bezitter (en ook de beperkt gerechtigde) van een pand in aanbouw moet worden aangemerkt als een gebruiker van de onroerende zaak en is daarmee OZB verschuldigd. De Hoge Raad ziet geen aanleiding om de rechtspraak over het begrip “gebruik” te heroverwegen. Hoge Raad 8 augustus 2008, nr. 43974
Bron: 29 september 2008 Uitgave: 526 Vastgoed InFormaatie
9 oktober 2008
Informatielijst NVM-koopakte leidt niet tot aansprakelijkheid voor verborgen gebreken
K heeft van V een woning gekocht. Beiden hebben zich bij de verkoop laten bijstaan door een makelaar en K heeft de woning tweemaal bezocht. De koopovereenkomst is opgesteld met gebruikmaking van de standaard NVM-koopakte. Aan deze akte is (ook standaard) een informatielijst gehecht waarin V een aantal vragen heeft beantwoord over de toestand van de woning. Op de vraag of het pand is aangetast door boktor of schimmels heeft hij “nee” geantwoord. Op een andere vraag heeft hij geantwoord dat de platte daken van de keuken en de aanbouw recent zijn vernieuwd. Tijdens de verbouwing van de woning constateert K dat sprake is van houtrot bij een aantal dakbalken en dat de vloerbalken en de trap zijn aangetast door houtworm. Hij stelt V aansprakelijk en laat een schaderapport opmaken door een expert. Volgens K is in de informatielijst zonder voorbehoud gegarandeerd dat de gebreken afwezig zijn. K stelt dat hij op de juistheid van de mededelingen van V mag afgaan en dat de woning niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de koopovereenkomst mag verwachten (non-conformiteit). V wijst iedere aansprakelijkheid van de hand. Hij zegt onbekend te zijn met de gebreken en aan zijn mededelingsplicht te hebben voldaan. De informatielijst is naar eer en geweten ingevuld. De koper van een oude woning moet rekening houden met enige gebreken en de gestelde gebreken staan niet aan normaal gebruik van de woning in de weg. De zaak wordt voorgelegd aan de rechter, die als volgt oordeelt. De gestelde gebreken zijn onvoldoende voor het oordeel dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik omdat niet is aangetoond dat de constructie van de woning is aangetast. De vordering tot schadevergoeding zou alleen kunnen slagen als geoordeeld wordt dat de informatielijst beoogt garanties te geven voor niet aan de koper kenbare gebreken. De informatielijst geeft niet meer dan vorm, inhoud en structuur aan de mededelingsplicht van de verkoper. Die mededelingsplicht strekt niet verder dan dat de verkoper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aan de koper meedeelt wat hem bekend is omtrent de woning. Niet in geschil is dat V aan die mededelingsplicht heeft voldaan. Zou een verdergaande betekenis aan de informatielijst worden gegeven, dan leidt dat tot het resultaat dat de uitsluiting van aansprakelijkheid van de verkoper voor onzichtbare gebreken die in de standaardkoopovereenkomst is opgenomen, opzij wordt gezet door de informatielijst. Dat is in strijd met de rechtspraak en de ontwikkelde uitleg van de NVM-koopakte. De vordering van K wordt afgewezen. Rechtbank Zutphen 16 juli 2008, nr. 90385 / HA ZA 07-1208
Bron: 09 oktober 2008 Uitgave: 529 Vastgoed InFormaatie
